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　　谢谢郜总，您的回答很专业。尽管我提的问题很尖锐，但是你回答得很流畅。归纳一点，您特别提到了商业与主业打通很重要，这样跨界才更好。还有您提到的场景互换，谈到了酒店商业化，我觉得还有一个商业社区化很重要，还有提到供应链的跨界，这就是价值打通了。第三个是如何让业态跨界打通。第二位嘉宾，招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾先生，您选的议题是一，这个市场风向的把握，商业破局的切入方向。这个话题大家都很关注，郭总有丰富的国际房地产与金融行业的经验，还深耕了招商地产，请问当前中国商业地产的核心痛点及主要难点是什么？其背后隐藏哪些新的机会？房企把握市场的风向，实现商业破局的核心切入点、方向在哪儿？政府有哪些针对性的政策与支持？招商地产又有哪些关键的对策及布局？

　　首先是难点和痛点，痛点就是我们是重资产。现在特别是写字楼这种商业物业，大家都不知道怎么样向下走，这个是难点痛点。另一方面，我现在是反对穿越周期这个说法的，因为现在不是穿越周期，现在根本逻辑是完全变化的。从2000年互联网时代到现在，其实整个中国包括世界都是脱实向虚的过程，房地产就是实，脱实向虚这个过程到现在是加速的，互联网也好，AI也好，这是一个加速的过程。我们现在并不是穿越周期，周期还是有恢复的可能，但是现在完全是颠覆行业玩法的一个过程。招商房托也经历了过去房地产很困难的时期，包括疫情，其实疫情后更困难。

　　大家讨论轻资产，还是希望更多从这个领域实现新的增长点，但我的理解其实没有重就不会有轻，如果没有人投资重资产，其实就可能没有人做轻资产，这两个本身是不可分割的关系。只不过以前大家对于重资产的关注度更高一些，现在作为投资人，我认为市场上出现了投资人的分级分类，商业运营本身的分级分类。原来是我们自己做远洋项目的投资人，但现在也有收益诉求，和现在的行业也是略有差距，所以有新的、追求稳定的一些险资或者其他的市场化的REITs投资人，就是投资人发生了变化。

　　谢谢孔总，您这个观点也很棒，特别提出无重就没有轻，所以你没重，你做轻别人是不相信你的，你没有标杆项目，别人怎么信你呢？还有一个就是擅长点很重要，综合体、非标，我既投入又可以退出，这很重要。还有稳定的投资者，这些都是我们做轻资产很重要的条件。没有这些东西去谈轻资产，那就是无源之水了。最后一位嘉宾是我们老朋友，F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈总，您选的第二个题目，“REITs新纪元存量资产如何释放价值？”陈总作为香港越秀REIT的独董，对国内外REITs有极深的洞察，当前大量的商业地产期待着REITs盘活存量，国家已局部启动，但推进谨慎。想请问国内REITs发行的内部障碍、资产、企业准备，和外部的瓶颈、政策、市场配置分别是什么东西？存量资产要逐步释放价值，要REITs发行水到渠成，企业和市场需要做好哪几步关键的铺垫？结合越秀以及国际内外成熟的经验，您给大家做一个分享。

　　很深的问题，不是两分钟能解答了。我观察国内REITs市场是一个绝对的蓝海市场，现在国内地产存在一个巨大的困局，但是REITs这个市场是一个萌芽阶段。内地到现在为止发了76单公募REITs，这个数量在全球来比，它已经超过了新加坡加香港两个市场五十几单的REITs总数量，但是中国内地76单加起来整个REITs资本市场规模基本上才两千多亿人民币，而全球的REITs市场总货值是2万亿美元，其实也不是很大，如果和马斯克一个人就要1万亿美元的薪酬来比较的话，对吧？在这个状态下，倒推中国76单REITs，个头都比较小，有待未来高速的膨胀发展，这个市场是一个不容小觑的新兴市场。

　　因为我是做美元基金出身的，我们最早是在波士顿成立的富尚资产Fields of gold，F.O.G.很多人问我是什么意思，Fields of gold是金色田野的意思。我们看重的就是投资底层的这逻辑，所以在中国内地，REITs市场很有可能是未来房地产市场的一个出路，但现在这个出路还不是很明显，公募REITs上市很困难的，但是现在我们在谈的像越秀去年11月份发的这单私募REITs，它就不用这么繁琐的上市过程，照样可以在国内进行盘活。